2017年底之前，符合條件者可免征增值稅；實(shí)行購(gòu)租并舉，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；租賃合同期內(nèi)，房東無正當(dāng)理由不得“趕人”……國(guó)務(wù)院日前發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（下稱《意見》）拋出了多項(xiàng)亮點(diǎn)政策。而就在一個(gè)月前，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)已經(jīng)強(qiáng)調(diào)，我國(guó)要培育、發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并提出了完善稅收優(yōu)惠政策等四大措施。

　　不過，在部分業(yè)內(nèi)專家看來，由于租房稅收繳納不規(guī)范、一二線城市房主租賃意愿不強(qiáng)等原因，《意見》并沒有觸及市場(chǎng)痛點(diǎn)，實(shí)際發(fā)揮效果可能會(huì)打折扣。

　　亮點(diǎn)一：

　　個(gè)人出租房繳稅稅率從5%減為1.5%

　　為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，《意見》明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施，多措并舉，力度很大，這被認(rèn)為是文件的突出亮點(diǎn)。具體來看，對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減為按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費(fèi)用扣除問題；對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，則適用6%的增值稅稅率。此外，對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，允許選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，即按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，這些政策措施將對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展起很大的推動(dòng)作用，尤其是將促進(jìn)專業(yè)化的住房租賃企業(yè)發(fā)展，取得一舉多得的效果。有了好的政策，關(guān)鍵在于落實(shí)。按照《意見》要求，各地區(qū)將陸續(xù)研究出臺(tái)具體的實(shí)施辦法，落實(shí)工作責(zé)任，確保各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處。

　　亮點(diǎn)二：

　　購(gòu)租并舉培育住房租賃市場(chǎng)

　　《意見》指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。要以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費(fèi)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　“許多外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生收入不高，購(gòu)房支付能力不足，主要靠租房解決住房問題。如果他們的住房問題得不到有效解決，無疑會(huì)影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。”劉洪玉指出，“培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進(jìn)行租買選擇，可以更好地解決城鎮(zhèn)居民住房問題，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量。特別是隨著中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的推進(jìn)，會(huì)有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市生活，解決其居住問題，讓他們安居樂業(yè)，住房租賃市場(chǎng)無疑將發(fā)揮重要作用。”

　　亮點(diǎn)三：

　　四大強(qiáng)化措施保障承租人合法權(quán)益

　　《意見》在保護(hù)承租人合法權(quán)益方面提出了四項(xiàng)政策措施。一是明確出租人的義務(wù)，二是多渠道提供符合需求的房源，三是保障承租人依法享有基本公共服務(wù)，四是規(guī)范房地產(chǎn)中介行為。

　　劉洪玉表示，目前，承租人有時(shí)會(huì)遇到住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金、無理克扣押金，享受不到基本公共服務(wù)等問題。要鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，就要加大對(duì)承租人合法權(quán)益的保護(hù)力度，穩(wěn)定租賃關(guān)系。從根本上說，要切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人特別是承租人的合法權(quán)益，解決承租人的后顧之憂，還是要推動(dòng)相關(guān)立法，通過法律法規(guī)來明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。

　　觀點(diǎn)：

　　宏觀意義重大 難擊稅收減免要害

　　對(duì)于新政的用意，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，業(yè)內(nèi)對(duì)此還是十分肯定的，《意見》是國(guó)家對(duì)近兩年一系列鼓勵(lì)住房租賃政策的強(qiáng)化和升級(jí)，有利于推動(dòng)租賃行業(yè)規(guī)模化發(fā)展。

　　在我國(guó)，“居者有其屋”并不意味著“居者有其權(quán)”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉等多位業(yè)內(nèi)人士都坦言，目前房屋租賃市場(chǎng)存在的核心問題還是備案制度執(zhí)行的不徹底、政府主導(dǎo)的公租房供應(yīng)比例過低、房屋租賃稅收缺少監(jiān)管等。而造成這些問題主要還是源于目前重買輕租的觀念從根本上還未被動(dòng)搖，近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還是集中在增加商品房供應(yīng)上。

　　對(duì)于減免稅收這一最大亮點(diǎn)，某資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家指出，就目前來看，不少地方住房租賃市場(chǎng)繳稅行為十分不規(guī)范。實(shí)際上，出租交易中的征稅操作難度較大，出租雙方如果不主動(dòng)申報(bào)，根本無從查處。在有些中介機(jī)構(gòu)工作人員經(jīng)手的業(yè)務(wù)中，出租雙方包括中介自身都不曾繳納任何稅款，也未接到任何降低稅收的通知。

　　對(duì)于下一步的政策方向，北京大學(xué)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院咨詢中心主任劉昕旭建議，相關(guān)部門更應(yīng)建立一個(gè)涵蓋全市出租屋信息的大數(shù)據(jù)系統(tǒng)，將房屋種類按照性質(zhì)細(xì)分，悉數(shù)登記在冊(cè)。“有了這一系統(tǒng)的支持，監(jiān)管部門在征稅等方面都會(huì)有更準(zhǔn)確的依據(jù)，制定政策也會(huì)更有針對(duì)性。”劉昕旭認(rèn)為。