各位領導，各位嘉賓：

　　上午好!

　　非常榮幸參加今天的大會，我的演講題目是《批量精裝修：誤區與挑戰》。

　　最近我們在談論一個話題，是關于2018年是否可以看作是批量精裝修爆發的元年。作為一個佐證，我本人在7月份接到了很多地產商打來的電話，內容基本上都是尋求批量精裝修方面的戰略合作。最夸張的是，我記得有連續3天接到了13個左右的此類電話，這種情況以前從來沒有出現過。我們公司從2004年開始就從事批量精裝修業務，我的心目當中一直認為毛坯房早就應該取消，改為精裝房交付，現在這個局面似乎終于來臨，問題是，我們參與各方是否做好了準備呢?我們來分別看一下。

　　一、設計方面

　　1)標準化程度較低。

　　根據我們公司在全國差不多60個城市的工程實踐，設計達到了標準化的項目比較少。即便是一些標準化做得比較好的房地產公司，當項目遇到一些“特殊”條件時，設計就出現了較多的變異。我舉個例子，在某個城市，客戶告訴我1000套房子有13個戶型，這個不算太多，還可以接受。問題是根據當地政府的要求，每個戶型要為客戶提供3種不同風格的設計，這樣就可能出現39種組合。更加嚴重的是，這個項目還要為客戶提供“選裝”服務，那會不會出現上百種組合呢?如此一來，1000套房子的批量裝修變成了一堆家庭裝修的組合，這有可能導致施工組織上出問題。

　　2)戶型優化空間很大。

　　整個房地產行業做毛坯房的時間超過了20年，以精裝房的觀點來看，毛坯房問題實在太多，因此需要在建筑設計階段就同步進行精裝房設計，避免后期出現大量無法避免的缺陷。可惜的是，到目前為止，推行精裝修設計提前介入、大力研究戶型優化的房地產公司還不是很多。

　　3)一些設計做法留下嚴重的質量隱患。

　　我這里列出幾個：

　　A)裝配式建筑帶來的質量隱患。

　　大家都知道，社會上對于大規模推行裝配式建筑是有不同看法的，我這里只談一下輕質板墻帶來的開裂裂縫問題。早在1997年我自己管理的一個項目上就使用了輕質板墻，開裂裂縫很厲害，所以后來這么多年我一直在觀察這種板墻的進展情況，結論是進步并不是特別大。按照我們的統計分析，凡是使用輕質板墻的項目，墻面乳膠漆裂縫就很難徹底避免，乃至于出現了一個新名詞叫“圣誕節裂縫”，意思是到了年底左右就開裂。目前看來，高精砌塊砌筑的墻體裂縫少得多。

　　B)按照目前的粘接體系，在光滑的墻面上貼磚會帶來嚴重的空鼓脫落問題。

　　空鼓的原因其實很多，我這次只講墻面基層過于光滑的問題。

　　請看圖一，這是某個項目最近出現的問題，幾百套房子出現了一萬多塊瓷磚的脫落，這當然是很嚴重的問題，根源是采用鋁模施工的混凝土墻面表面太光滑，采用常用的瓷磚粘接劑不足以解決問題。鋁模是好東西，用鋁模施工出來的混凝土質量很好，但是表面太光滑，需要予以特別關注。其實這個問題我們早就有警示，并且提出了有效的粘貼解決方案，可惜沒有被采納。

　　(圖一)

　　再看圖二。這是今天上午發生的事情，某個項目上的衛生間墻面使用聚氨酯涂料作為防水材料并已施工完畢，然后要求我們在墻上貼瓷磚。這個做法早在1993年就知道不行，瓷磚肯定會發生嚴重的空鼓甚至脫落，在防水層外表面甩細砂等做法也沒有什么幫助。這個知識在20多年前就是常識，可惜仍舊經常有項目采用這種錯誤的做法。

　　(圖二)

　　這個對話的后半部分我沒有截圖，說的是一部2000元的鏟墻機用不了幾個房間就壞掉了。聚氨酯涂料防水就有這個特征，它和基層的粘貼很牢靠，但是外表面不適合貼墻磚。

　　接著看圖三。聚氨酯用于衛生間墻面已經知道是不行了，那么采用常見的水泥基防水涂料(例如JS)，然后再用常見的瓷磚粘接劑行不行呢?很遺憾還是不行，外表面還是太光滑。只要做一下試驗就知道，即便使用瓷磚粘接劑在JS的外表面貼磚墻，抗拔試驗下的結果也就0.2MPa左右，達不到規范的要求，這個試驗早在2004年我們就專門做過。幾年前為了區分空鼓的責任，我們有個項目上甲方居然要求我們做了900多組抗拔實驗，聞所未聞對吧!結論非常清楚，破壞面不少出現在防水層外表面。不相信的同行最好親自做一下這個實驗，技術問題不要僅僅停留在口頭的強辯上，拿數據說話才是正確的做法。

　　(圖三)

　　在上述三種光滑的基層上如何貼瓷磚，其實我們已經找到了改進的方法，效果好很多，成本還更低一些，可惜很多時候設計師或招采部門已經規定了粘貼方案，我們的建議大多數時候被否決。

　　接著再看圖四。有相當數量的項目上出現了管道直接穿越衛生間門檻石或者有水區域的墻體根部，這種情況下水分很容易沿著管道四周滲透到干區，最終引起各種滲漏。其實只要提前進行設計優化，要規避這種錯誤的做法并不是很難。

　　(圖四)

　　C)衛生間做地暖的問題

　　隨著精裝修在北方陸續開展，衛生間做地暖的情況越來越常見。這種做法目前看來問題太多，我個人強烈建議取消衛生間的地暖做法，改為其他形式的空氣采暖。有人可能會問：以前北方衛生間一直做地暖啊，怎么沒有聽到投訴呢?其實原因很簡單，那就是這些地方以前沒有做批量精裝修，業主自己搞的裝修問題其實并不少，只是沒有投訴到開發商這里罷了。

　　具體有哪些問題呢?第一，地暖保護層上面的那一層防水在周邊經常不能做到全封閉，因為要預留溫度縫，以及有復雜的管道穿越防水面層。第二，地暖加熱后空氣及水分會膨脹，防水層會被破壞。第三，地暖加熱后會帶來地面材料膨脹。第四，返堿也會增加。這些問題都很難解決，我認為不能因為一個所謂的腳感問題而惹出那么多麻煩。

　　更加擴大化一點，我認為地暖就是一個非常落后的做法，弊端實在太多，我建議徹底改革一下，改為空氣加熱方式。生活中有些習慣本來就非常不科學，適當的時也得做點讓步吧。

　　設計帶來的問題其實還有很多，由于時間限制，我們只講這么幾點。