業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，城市綜合體的設(shè)計(jì)并非越大越好，核心物業(yè)如購物中心、酒店體量的大小設(shè)計(jì)必須依靠科學(xué)的測算得出，同時還需要對城市乃至整個宏觀發(fā)展趨勢有準(zhǔn)確的判斷，以免消費(fèi)能力超過或難以滿足消費(fèi)規(guī)模。對于超大型的綜合體而言，購物功能只是其多項(xiàng)功能中的一點(diǎn)，平衡設(shè)計(jì)各種業(yè)態(tài)才最易實(shí)現(xiàn)成功。

　　而對一些位于地鐵站點(diǎn)上蓋的城市綜合體項(xiàng)目，如果交通樞紐的設(shè)計(jì)失敗，也容易導(dǎo)致城市綜合體面臨風(fēng)險。

　　在這方面做得最成功的要數(shù)香港，因?yàn)榈赜颡M小，幾乎香港的每一個商業(yè)綜合體都與交通軌道相連接。在設(shè)計(jì)初期，就要充分考慮站點(diǎn)出口的設(shè)計(jì)、人流的方向，以及通行的便利，由此給其帶來大量客流。相對于此，北京的西直門綜合體交通樞紐就相對失敗。

　　區(qū)別于香港的綜合體和交通軌道統(tǒng)一一次性設(shè)計(jì)，北京西直門的交通樞紐及綜合體并非一蹴而就，2號線地鐵站點(diǎn)的最初設(shè)計(jì)并未考慮到其后的變化，與13號線站點(diǎn)的連接換乘以及與站點(diǎn)上蓋綜合體的連接利用都為人所詬病，不少人進(jìn)入此區(qū)域最大的想法就是盡快離開。“這就是沒有考慮到功能變化對后期運(yùn)營帶來的影響。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　外資公司盤踞專業(yè)市場

　　目前，國內(nèi)的城市綜合體項(xiàng)目大多由國外設(shè)計(jì)公司操刀，這與其超強(qiáng)的專業(yè)度與核心競爭力息息相關(guān)。

　　“比如美國的RTKL國際有限公司，是世界上最大的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)公司之一，是城市綜合體設(shè)計(jì)中的翹楚。只要聽聞是由RTKL設(shè)計(jì)的綜合體項(xiàng)目，LV、香奈兒[微博]、Gucci、PRADA等知名國際品牌必定進(jìn)駐。而設(shè)計(jì)北京藍(lán)色港灣綜合體項(xiàng)目的美國捷得國際建筑師事務(wù)所，在當(dāng)初設(shè)計(jì)時也對開發(fā)商打下了保證其后期兩億元盈利的保票。而國內(nèi)目前的設(shè)計(jì)公司和設(shè)計(jì)院還無人敢承諾。”江曼對記者介紹。

　　如今的城市綜合體，不再只是外觀漂亮就可以，如果忽略最重要的商業(yè)經(jīng)營基本要求，從一開始的產(chǎn)品設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)上就會埋下致命隱患。國外城市綜合體的開發(fā)模式和開發(fā)理念，以及國外設(shè)計(jì)公司的專業(yè)水平都是國內(nèi)眾多設(shè)計(jì)公司需要學(xué)習(xí)的。

　　江曼認(rèn)為，在如今這個已進(jìn)入細(xì)分市場的行業(yè)，設(shè)計(jì)公司的產(chǎn)品定位必須與市場同步、與城市同步。