【秦虹】：大家下午好，今天會(huì)議的主題是裝修房，我想我今天的發(fā)言不應(yīng)該脫離這個(gè)主題。我有20分鐘的發(fā)言，發(fā)言的題目是房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)裝修房的影響。

　　應(yīng)該說(shuō)，這次調(diào)控是從2010年4月15號(hào)國(guó)十條開(kāi)始的，到現(xiàn)在已經(jīng)滿了兩年的時(shí)間。這樣兩年時(shí)間的持續(xù)調(diào)控，應(yīng)該說(shuō)市場(chǎng)局面發(fā)生了很多的變化。那么對(duì)房地產(chǎn)投資、買房，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)房，對(duì)老百姓個(gè)人買房都算是投資，對(duì)這兩種投資來(lái)講，房地產(chǎn)投資也出現(xiàn)了新的變化，大致分為三個(gè)方面。第一個(gè)方面，對(duì)老百姓買房來(lái)說(shuō)，投資性購(gòu)房這種需求大大得到了扼制。投資炒房主要靠杠桿賺錢，現(xiàn)在國(guó)家的規(guī)定是，全國(guó)第三套房都不貸款，即使你買第二套房，提高首付提高利率，對(duì)住房的投資性需求，把杠桿就去掉了。去杠桿之后，應(yīng)該說(shuō)市場(chǎng)上剩下的是什么樣的需求呢，應(yīng)該主要以自住性需求為主，這部分群體應(yīng)該說(shuō)他對(duì)買什么樣的房子，房子的質(zhì)量如何，設(shè)計(jì)如何，位置如何應(yīng)該是非常關(guān)注的，大大加劇了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度。過(guò)去為炒房存在的這部分需求他不在乎這些，他只在乎未來(lái)房子會(huì)不會(huì)上漲，只要上漲就買，不在乎房子蓋得好不好，只要房?jī)r(jià)上漲就可以了。

　　第二個(gè)變化，過(guò)去買房子，應(yīng)該說(shuō)中國(guó)這些年來(lái)經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放三十年的發(fā)展，很多老百姓手頭開(kāi)始積蓄了一部分資金，投資渠道相對(duì)來(lái)說(shuō)是非常有限的。有的時(shí)候出國(guó)參加國(guó)際會(huì)議我就有一個(gè)很深的體會(huì)，我覺(jué)得中國(guó)的百姓的確投資渠道太少，如果你到新加坡，你到美國(guó)，你到歐洲等其他國(guó)家去看的時(shí)候，你會(huì)看到他們的居民可以投資全世界，他們本國(guó)有無(wú)數(shù)多的投資品種，包括房地產(chǎn)，各種各樣的基金，各種各樣企業(yè)的上市、債券等等特別特別多，而中國(guó)呢，我們的確是很少。

　　過(guò)去老百姓看到房地產(chǎn)市場(chǎng)又有閑錢準(zhǔn)備投資，怎么投呢？買套房子來(lái)投，買實(shí)物性投資，在這種被買房子的投資得到抑制的情況下，就出現(xiàn)了證券化投資，盡管證券化投資比較少，但是現(xiàn)在的需求量比較大。我做了一個(gè)圖，這是房地產(chǎn)的信托，房地產(chǎn)的信托從2011年到現(xiàn)在增長(zhǎng)速度還是很快的。如果不是監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)信托一再有所控制，信托的增長(zhǎng)速度還會(huì)增加。到去年年底，房地產(chǎn)的信托投資余額已經(jīng)達(dá)到6800多億，老百姓過(guò)去買房子的需求控制了，開(kāi)始投資一些證券，還包括房地產(chǎn)私募基金。從去年我們看到人民幣私募基金非常少見(jiàn)，我們?cè)趪?guó)內(nèi)看到的房地產(chǎn)私募基金多數(shù)是外資的私募基金，現(xiàn)在我們看到的情況是人民幣的房地產(chǎn)私募基金從無(wú)到有，從小到大，成長(zhǎng)發(fā)展非常迅速，去年大概有上千支的房地產(chǎn)私募基金成立，他們?nèi)诘藉X，說(shuō)明市場(chǎng)有這種需求。

　　在證券化投資趨勢(shì)明顯加大的情況下，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，它的直接融資比重就大大提高了。過(guò)去看企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)需要錢，主要靠銀行貸款，但是現(xiàn)在看到的是自籌資金里面大幅度的增加，相當(dāng)一部分就是證券化的投資，這是第二個(gè)變化，雖然這個(gè)變化剛剛出現(xiàn)，我們看到它的苗頭，但是我們相信它今后的發(fā)展趨勢(shì)一定會(huì)越來(lái)越明顯。

　　第三個(gè)投資變化，就過(guò)去大家習(xí)慣投住宅，買房子的人買住宅投資，開(kāi)發(fā)企業(yè)把大量的經(jīng)歷在投資住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。今后，隨著住宅開(kāi)發(fā)的量已經(jīng)很大，所以在我們?nèi)司鵊DP已經(jīng)超過(guò)4000美金，隨著我們城鎮(zhèn)化已經(jīng)超過(guò)50%這樣一些客觀發(fā)展環(huán)境，我們現(xiàn)在看到的是商業(yè)性地產(chǎn)投資的需求和開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的比重都在增加。盡管商業(yè)地產(chǎn)它有更強(qiáng)的專業(yè)性，而且不同品種的商業(yè)地產(chǎn)在不同的地域有不同的發(fā)展前景，既有發(fā)展空間又有發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，但是商業(yè)地產(chǎn)的投資，無(wú)論是居民買商業(yè)地產(chǎn)，還是開(kāi)發(fā)企業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)，這兩個(gè)比重都在明顯增長(zhǎng)。

　　我們說(shuō)政府的要求調(diào)控政策不動(dòng)搖，市場(chǎng)也出現(xiàn)了這樣一些變化的情況下，我們的精裝房市場(chǎng)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)是什么呢？我總結(jié)了四個(gè)方面的機(jī)遇。第一個(gè)，過(guò)去開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目擴(kuò)張式的盈利模式正在發(fā)生改變。坦率地說(shuō)，由于過(guò)去的十年，我們房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著非常好的外部發(fā)展環(huán)境，所以所有擴(kuò)張的企業(yè)都是掙錢的企業(yè)，都是獲利的企業(yè)，都是發(fā)展壯大的企業(yè)。那么今后呢，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的外部環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了變化，盲目擴(kuò)張的模式必將得到改變。這個(gè)時(shí)候品牌和專業(yè)化能力強(qiáng)的企業(yè)，一定在今后的市場(chǎng)發(fā)展中占領(lǐng)先機(jī)。也就是說(shuō)我們可以大致判斷，我們中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)市場(chǎng)空間比較大，增速會(huì)下降，我們?nèi)ツ曩u了9億平方米，我們今年再賣9億，明年再賣9億，這個(gè)住房是不是很大的空間？但是如果都是9億的話，增長(zhǎng)速度是不變的，你沒(méi)有增速，市場(chǎng)空間大了，增速已經(jīng)大大下降了。和前幾年20%、30%的增速已經(jīng)不可再現(xiàn)了。

　　在這種情況下，什么樣的企業(yè)可以占有這個(gè)市場(chǎng)空間呢？品牌企業(yè)和專業(yè)化強(qiáng)的企業(yè)。我們看到搜房研究的全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)TOP10，市場(chǎng)占有率從05年開(kāi)始逐年提高，今后這個(gè)比例會(huì)逐年提高。我的看法是，市場(chǎng)的調(diào)整導(dǎo)致企業(yè)的大浪淘沙，沒(méi)有專業(yè)化能力的這些企業(yè)，不懂得行業(yè)發(fā)展規(guī)律的企業(yè)，僅僅是有錢就搞房地產(chǎn)就想賺錢的企業(yè)，可能今后在市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)會(huì)就大大減少了。在市場(chǎng)上，有專業(yè)化能力，有很好的市場(chǎng)口碑，有非常好的服務(wù)品質(zhì)，有能夠提供很好產(chǎn)品的這樣一些企業(yè)，我們所謂的平臺(tái)企業(yè)將會(huì)在我們所說(shuō)的這個(gè)市場(chǎng)空間里占有越來(lái)越多的份額。不可否認(rèn)的是，隨著人們生活水平的提高，好精裝修住房一定有很大的市場(chǎng)空間。所以，我想這是第一個(gè)面臨的機(jī)遇。大家都在問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)到底什么樣的情況，是什么樣的市場(chǎng)呢？未來(lái)的市場(chǎng)一定是品牌和專業(yè)化能力強(qiáng)的企業(yè)所擁有的市場(chǎng)。

　　第二隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，購(gòu)房者購(gòu)房的理性開(kāi)始升級(jí)，過(guò)去很盲目，大家恐慌性心理，不買的話房?jī)r(jià)就要漲了，理性程度不高。現(xiàn)在購(gòu)房理性升級(jí)，全成本和全壽命的理念得以加強(qiáng)。這個(gè)時(shí)候企業(yè)它提升品質(zhì)和創(chuàng)新產(chǎn)品將成為企業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型的一個(gè)重要切入點(diǎn)。企業(yè)你怎么賺錢？企業(yè)賺錢更重要的是應(yīng)合市場(chǎng)的需求，所以這也是精裝修房將來(lái)面臨的一個(gè)機(jī)遇。

　　第三個(gè)機(jī)遇，在技術(shù)進(jìn)步的催生下，經(jīng)過(guò)我們十年來(lái)的積累，應(yīng)該說(shuō)在建筑物方面，建筑結(jié)構(gòu)、屋面、外墻、內(nèi)飾等一體化產(chǎn)品現(xiàn)在研發(fā)和成熟的程度越來(lái)越高，產(chǎn)品的品種越來(lái)越豐富。我最近參觀了幾家做外裝飾和內(nèi)裝飾材料的和墻體結(jié)合在一起的這樣一些材料商，研發(fā)的產(chǎn)品經(jīng)過(guò)十年的積累，這些產(chǎn)品已經(jīng)開(kāi)始成熟了，大大為我們做精裝修住房提供了可選擇的成本相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低廉的經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的產(chǎn)品，這是我們差不多十年來(lái)的一些積累，一些材料企業(yè)不斷的研發(fā)所產(chǎn)生的這樣一個(gè)結(jié)果。到今天，我們開(kāi)發(fā)企業(yè)可以考慮，可以選擇。

　　第四個(gè)機(jī)遇，在消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的趨勢(shì)下，高品質(zhì)住宅需求市場(chǎng)將持續(xù)擴(kuò)大。隨著收入的提高，人們對(duì)改善居住條件，希望住得好一點(diǎn)的這種需求一定是增加的，改善人民的生活，對(duì)住是生活中一個(gè)很大的方面。所以和全世界人類一樣，人們收入提高了，就要改變居住條件。所以高品質(zhì)住宅市場(chǎng)需求一定是越來(lái)越大的。什么是高品質(zhì)住宅？可以說(shuō)半成品住宅，可能在全世界在中國(guó)是最多的，在中國(guó)，更多是千家萬(wàn)戶自己裝修，而交鑰匙工程，我們買了房子就可以入住，節(jié)省大量的裝修的時(shí)間，裝修的費(fèi)用以及操心、費(fèi)力這樣一些好的裝修產(chǎn)品，一定會(huì)越來(lái)越多的受到消費(fèi)者的歡迎，這是我認(rèn)為今后我們精裝修住房可能有這么四大機(jī)遇值得我們關(guān)注。

　　但是不可否認(rèn)的是，調(diào)控之后的市場(chǎng)，精裝修住房也面臨著以下三個(gè)方面的挑戰(zhàn)。第一個(gè)挑戰(zhàn)，外表華麗的精美和內(nèi)在品質(zhì)的一致性，考驗(yàn)著我們的精裝修房。應(yīng)該說(shuō)住房質(zhì)量的檢驗(yàn)，專業(yè)化程度是非常非常高的，我們?cè)诮ㄖ倪^(guò)程中，出現(xiàn)了一些質(zhì)量的問(wèn)題，如果被精美的裝修表面所覆蓋的話，那將來(lái)出現(xiàn)的問(wèn)題在改造的成本是巨大的，比毛坯房改造還要大很多，它經(jīng)營(yíng)起來(lái)的難度也大大增加。所以我們?nèi)绾巫尷习傩照嬲玫綄?shí)惠，使外表看起來(lái)非常精美、華麗的裝修和內(nèi)在的品質(zhì)一致性，這個(gè)是對(duì)我們開(kāi)發(fā)企業(yè)最大的考驗(yàn)，如果你提供了裝修房，能夠達(dá)到這一點(diǎn)，經(jīng)過(guò)實(shí)踐的考驗(yàn)，經(jīng)過(guò)了市場(chǎng)的考驗(yàn)，我想市場(chǎng)一定是認(rèn)可的。而如果問(wèn)題層層不斷，不斷在精裝修房中出現(xiàn)問(wèn)題，就不會(huì)有那么快的一個(gè)提升，這是第一個(gè)要求，第一個(gè)挑戰(zhàn)和考驗(yàn)。

　　第二個(gè)挑戰(zhàn)，如何來(lái)保障建筑質(zhì)量的前提下，使新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品、新設(shè)備在精裝修的住房里得到有機(jī)的結(jié)合，這個(gè)非常關(guān)鍵。大家看看我們的精裝修市場(chǎng)所提供各種各樣新式的裝修材料和設(shè)備，我們?cè)诰b修產(chǎn)品上，雖然我們做到了精裝修，雖然我們的質(zhì)量很結(jié)實(shí)，沒(méi)有致命的問(wèn)題，但是我們?nèi)匀挥玫氖莻鹘y(tǒng)的、初級(jí)的、落后的材料的話，仍然不會(huì)得到市場(chǎng)的認(rèn)可。我們的購(gòu)房者好不容易買一套房子，買一套房子還要住幾十年，至少在使用的環(huán)節(jié)中不愿意落后于時(shí)代，不愿意住這個(gè)新房子，看到里面裝修裝飾的風(fēng)格，和現(xiàn)在居住的要求差別很大，我想這是第二個(gè)挑戰(zhàn)。

　　第三個(gè)挑戰(zhàn)，如何協(xié)調(diào)好產(chǎn)品創(chuàng)新，降低成本與市場(chǎng)認(rèn)可這三者的關(guān)系，非常的關(guān)鍵。要經(jīng)過(guò)專業(yè)化、社會(huì)化大生產(chǎn)的模式來(lái)提高住宅產(chǎn)業(yè)化的水準(zhǔn)，大幅度提高市場(chǎng)的認(rèn)可度，這是很重要很關(guān)鍵的一個(gè)方面。從理論上來(lái)講，企業(yè)提供的精裝修房的裝修標(biāo)準(zhǔn)，就是它裝修的費(fèi)用在同等標(biāo)準(zhǔn)下，它所發(fā)生的裝修費(fèi)用一定是比各家各戶自己裝修成本是低的，而不是高的。為什么？因?yàn)槲覀兊钠髽I(yè)集體采購(gòu)，它大批量的采購(gòu)，它采購(gòu)材料的成本是低的，同樣品質(zhì)同樣品牌同樣型號(hào)，它由于大批量采購(gòu)，所以它的成本應(yīng)該是低。也就是說(shuō)同樣標(biāo)準(zhǔn)的情況下，用同樣的材料，由企業(yè)集中集體裝修的裝修費(fèi)用應(yīng)該比各家各戶裝修成本要低，應(yīng)該是這樣。但是我想這和企業(yè)是否具備一個(gè)服務(wù)購(gòu)房者，使我們的購(gòu)房者得到真正的實(shí)惠這樣一個(gè)發(fā)展的思路有很大的關(guān)系。所以，如何運(yùn)用新產(chǎn)品，如何降低成本以及如何提高市場(chǎng)占有率，得到市場(chǎng)的認(rèn)可三者的有機(jī)結(jié)合，這是我們裝修房未來(lái)發(fā)展的又一挑戰(zhàn)。

　　所以我借這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，談一談我對(duì)精裝修房市場(chǎng)的四大機(jī)遇和三大挑戰(zhàn)，僅供參考，謝謝大家。