全國人大代表、建業集團董事長胡葆森近日向21世紀經濟報道記者表示，據統計，去年上半年河南省多個縣區的財政收入，平均降幅超過20%，部分城市超過25%。主要原因在于房地產市場冷淡導致的土地出讓收入和相關稅收下滑。

　　胡葆森認為，要完成樓市“去庫存”，最快也要2-3年，最慢則需5-6年。這也意味著，未來兩到三年內，我國房地產政策的總體基調將維持相對寬松狀態。

　　市場分化“有史可鑒”

　　在整體過剩的同時，區域分化態勢已經形成。在上海易居研究院監測的35個熱點城市中，截至今年1月底，一二三線城市新建商品住宅存銷比分別為8.6、11.8和19.4個月。

　　該機構指出，一線城市已連續13個月存銷比低于12，這也是其房價近期出現較明顯上漲的原因。二線城市存銷比連續三個月低于12個月，房價上漲幅度也較大。三線城市存銷比較高，去庫存壓力相對較大。

　　體現到房價上，據國家統計局數據，今年1月，深圳、上海、北京、南京、廣州的新建商品住宅價格同比漲幅均超過10%，漲幅位居70大中城市前5位。還有45個城市房價同比出現下降。漲幅最高的深圳為52.7%，最低湛江為下降4.9%，兩個極點的差距不斷拉大。

　　陳志向21世紀經濟報道記者表示，市場出現分化，表現為供需結構和房價數據變化，但根本原因還在于城市的經濟結構、支付能力、人口流入等指標。在這方面，一線城市和其他城市有著天然差別。

　　中信建投的報告也指出，從國際情況來看，城市分化是歷史性規律。以日本為例，6個主要城市的地價指數一直高于其他地區， 在房地產泡沫化時期的增速是其他地區的雙倍，泡沫破滅后仍明顯優于其他地區。

　　該機構還指出，在大周期下，房地產市場變化也存在從一線城市向二三線城市傳導的效應。因此，我國二線城市的市場仍被看好。但對于三四線城市，由于其主要因素在于人口流出而非購買力不足，所以市場升溫乏力。

　　中信建投表示，國內房地產市場發展至今，最初一榮俱榮、一損俱損的局面已不存在，城市極差在擴大。

　　這種背景下，“分城施策”體現出其合理的一面。按照胡葆森的說法，以往一刀切式的政策已經對市場造成了傷害。

　　2015年以來，監管層下調房屋最低首付比例和二手房交易契稅的做法，均繞開了一線城市。分析認為，正如一線城市啟動針對“房價過快上漲”的應急預案，未來這種分化趨勢還將持續。

　　地方政府對市場的感知更為明顯，其動作也往往先于中央政府調控。2013年下半年，山東南部某城市就曾因市場嚴重過剩而暫停了新區土地供應，該市還對進城購房農民給予現金獎勵，并向公務員攤派賣房任務。

　　一位接近國土部的專家向21世紀經濟報道記者表示，與過去不同，中央政府給予地方政府的權限不斷加大，使之在不違反原則的前提下，能夠對市場進行靈活調整。

　　沉重的“負擔”

　　在“分城施策”思想下，即便一線城市紛紛啟動應急預案，但對房價似乎仍難抑制。

　　在陳志看來，這與我國房地產市場的兩個獨有特征有關。其一，政府已成為房地產市場的重要分子，并從中獲得收益，這就決定了政府部門不可能對需求進行嚴厲打壓；其二，我國居民投資渠道不足，不動產仍然是最重要和最有效的投資標的。

　　從這個意義上說，房地產身上的“負擔”不可謂不沉重。

　　陳志表示，我國房地產市場從構建、推動，到發展、膨脹，再到過剩，過程非常迅速。在這背后，政府部門的某些行為起到了“加速器”作用，比如，對土地出讓的偏好，建設保障房責任的缺失，城市規劃工作無序等。