中國房產(chǎn)是日本版還是俄羅斯版？
RUBBER VALLEY橡谷咨詢董事王海濱：
有不少朋友在問我，中國地產(chǎn)是否重演日本。
我因?yàn)樵诤Ｍ饴眯校宦飞蠜]有多少時(shí)間看新聞，今天在一個(gè)小鎮(zhèn)長住點(diǎn)時(shí)間，才看到大量媒體提及。
說實(shí)話，我們?cè)谌ツ昃陀虚L期報(bào)告，答案是什么?
大概率我們會(huì)重演日本房地產(chǎn)結(jié)局。
使用歸納法，在任何背后邏輯和時(shí)間曲線上，我們都重復(fù)日本的軌跡。包括人口結(jié)構(gòu)的變化、儲(chǔ)蓄率節(jié)點(diǎn)、投資節(jié)點(diǎn)、流動(dòng)性節(jié)點(diǎn)、政府行為模式等等，全部都符合。
在上世紀(jì)80年代，日本人口老化進(jìn)入拐點(diǎn)，15到64歲勞動(dòng)力人口比例掉頭向下，撫養(yǎng)比上揚(yáng)，儲(chǔ)蓄率下滑，流動(dòng)性注入以M2計(jì)下滑，投資率下滑。中國在2005-2013年，15至64歲勞動(dòng)力人口分別在低端和知識(shí)層面到達(dá)頂點(diǎn)，人口撫養(yǎng)比上揚(yáng)，M2連續(xù)兩年下滑。
這方面是驚人的相似。
結(jié)果是日本在90年股市崩盤，91年房地產(chǎn)崩盤。在此之前，日本三大城市群，也就是東京、關(guān)西、名古屋瘋漲，其余地域不漲或開始下跌。而中國房地產(chǎn)在過去的幾年，北上深等一線城市瘋漲，其余地域不漲和下跌。
這方面也是驚人的相似。
同樣的格局是，日本政府在90-95年全力維持日元匯率，利率下行。在這個(gè)區(qū)間，其名義匯率的維持，導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)衰退，無法平衡其經(jīng)濟(jì)體。華爾街曾嘲笑了日本人二十年，說日本將當(dāng)年的債務(wù)如同垃圾般掃進(jìn)地毯下面，假裝不知道，然后用漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，來出清危機(jī)。
好吧，我只是羅列參數(shù)，中國是否和日本有差異化的背景呢？
這方面也是大致差不多。當(dāng)時(shí)在冷戰(zhàn)時(shí)期，蘇東集團(tuán)是另一種經(jīng)濟(jì)模式，半個(gè)地球的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，日本和德國處于今天中國的位置，以分量來看，也大致差不多。
從產(chǎn)業(yè)遷徙的周期性變化，以及美元周期，也大致類似。
甚至人民幣被迫升值的過程，與當(dāng)年日本廣場(chǎng)協(xié)議后，日元被迫升值，在西德抑制資產(chǎn)投機(jī)，日本反而刺激資產(chǎn)市場(chǎng)的做法，也是雷同。
大致上中國經(jīng)濟(jì)完全復(fù)制了日本經(jīng)濟(jì)當(dāng)年的軌跡，所以，你也可以說，中國的房地產(chǎn)有概率重演當(dāng)年的格局，因?yàn)樘窳恕?/p>
不過仍舊有大量爭議，除了京滬永遠(yuǎn)漲的說法，我和高盛的某些意見溝通時(shí)，他們居然也認(rèn)為房地產(chǎn)可能會(huì)比較另類。我保留了我的意見，當(dāng)然在匯率上，我們的意見大致相同。
所以，這一篇文章就給一個(gè)開放式的結(jié)尾：沒有答案。
但我是不會(huì)再買房子的。
至于有朋友說，中國地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)俄羅斯化，按照盧布計(jì)價(jià)二十多年上漲150萬倍。我告訴你一件事，你去思考后果。俄羅斯人基本上有一塊土地，20畝左右，種什么都可以，不會(huì)餓死。原油起落，就可以幫他們過日子了。你想過人民幣貶值2萬倍的后果嗎？自己去想，這是我不認(rèn)為會(huì)走向俄羅斯化的原因。
中國樓市重演日本式崩盤？你太幼稚！
深圳商報(bào)編委劉曉博：
每當(dāng)中國房價(jià)飆升的時(shí)候，就有人拿“日本房地產(chǎn)泡沫破裂”的教訓(xùn)來嚇唬大家。很多讀者受此影響，錯(cuò)失了最佳購房機(jī)會(huì)。
3月15日，住建部長陳政高舉行新聞發(fā)布會(huì)，有記者再次提出了“中國樓市會(huì)不會(huì)像當(dāng)時(shí)的日本一樣發(fā)生崩盤”的問題。對(duì)此，陳政高這樣回答：
圍繞這個(gè)問題，我請(qǐng)教過一些專家。我要說的是：第一，時(shí)代不同。日本發(fā)生的事情是在20年、30年以前，背景、政治、經(jīng)濟(jì)條件和今天都大不一樣，甚至是完全不一樣了。第二，國情不同。中國和日本的城鎮(zhèn)化水平不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段不同，宏觀調(diào)控的措施也不同。因此，我要說，不能相提并論。
