基于上海市人口、資源、環(huán)境緊約束背景和“創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級”的戰(zhàn)略要求,2014年上海市政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約水平的若干意見》,要求“強(qiáng)化土地利用全生命周期管理”;之后,配套發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定(試行)》,對工業(yè)用地實(shí)行彈性年期出讓和全生命周期管理;今年4月份,再次出擊,發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市經(jīng)營性用地出讓管理的若干規(guī)定(試行)》,重點(diǎn)推進(jìn)經(jīng)營性用地全生命周期管理。至此,上海市實(shí)現(xiàn)了工業(yè)用地和經(jīng)營性用地“全覆蓋、全要素、全過程、全生命周期”管理。

　　經(jīng)營性用地全生命周期管理,以土地出讓合同為平臺,通過健全經(jīng)營性用地的用途管制、功能設(shè)置、業(yè)態(tài)布局、土地使用權(quán)退出等機(jī)制,加強(qiáng)項(xiàng)目在土地使用期限內(nèi)全過程動態(tài)監(jiān)管。實(shí)行經(jīng)營性用地全生命周期管理,以土地利用方式轉(zhuǎn)變倒逼經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型發(fā)展,有利于城市功能和品質(zhì)的實(shí)現(xiàn)和提升;有利于加強(qiáng)源頭治理,遏制投資炒作,促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)型;有利于充分發(fā)揮土地資源市場化配置作用;有利于加強(qiáng)部門協(xié)同配合,促進(jìn)政府職能轉(zhuǎn)變。

　　強(qiáng)化土地出讓管理平臺。以土地出讓合同為平臺,將項(xiàng)目建設(shè)、功能實(shí)現(xiàn)、運(yùn)營管理、節(jié)能環(huán)保等經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境等全要素要求,以及規(guī)土、投資、產(chǎn)業(yè)、建設(shè)、房屋、環(huán)保等相關(guān)職能部門職責(zé)和權(quán)利予以明確,實(shí)現(xiàn)全要素、多部門綜合管理,既能體現(xiàn)土地的資源屬性和市場化配置,又能減少和杜絕由于責(zé)任不明晰造成的管理缺位,提高政府綜合施策、協(xié)同監(jiān)管的效率。

　　加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)、完善城市功能。通過明確重要特定地區(qū)應(yīng)在控制性詳細(xì)規(guī)劃基礎(chǔ)上開展城市設(shè)計(jì)研究,編制附加圖則并作為地塊出讓條件,以更好的體現(xiàn)規(guī)劃對區(qū)域功能、業(yè)態(tài)定位等引導(dǎo)作用;通過加強(qiáng)土地出讓研判,分析土地出讓的合規(guī)性和合理性,明確社會停車場、社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施、物業(yè)用房等公建配套設(shè)施建設(shè)要求,確保區(qū)域城市規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)和城市服務(wù)功能配套、整體品質(zhì)提升。

　　加強(qiáng)土地出讓全要素管理。從建設(shè)管理、功能管理、運(yùn)營管理、節(jié)能環(huán)保四方面,針對開竣工時間管理、裝配式建筑管理、配建保障性住房管理、全裝修住宅管理、公共空間和保護(hù)建筑管理、綠化管理、區(qū)域功能設(shè)置、業(yè)態(tài)布局、行業(yè)類型、物業(yè)持有、建筑節(jié)能、土壤地下水地質(zhì)環(huán)境保護(hù)等要素,明確了易量化、易考核、易監(jiān)管的要求,實(shí)現(xiàn)了從單純注重經(jīng)濟(jì)要素到綜合注重社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境多重要素的轉(zhuǎn)變,對于提高土地節(jié)約集約水平、提升建筑整體品質(zhì)、完善配套服務(wù)功能、明確產(chǎn)業(yè)形態(tài)定位、加快生態(tài)文明建設(shè)等具有現(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)、操作和監(jiān)督意義。

　　引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變。以土地出讓合同為平臺,實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地開竣工、運(yùn)營管理、公益性責(zé)任和建設(shè)用地使用權(quán)退出的全過程管理。通過對建設(shè)管理、綜合驗(yàn)收、土地出讓期限屆滿以及土地出讓合同約定的其他監(jiān)管環(huán)節(jié)進(jìn)行出讓要素評定,在不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)的情況下,確保全過程要素管理落地,確保區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)和合同約定特定功能的實(shí)現(xiàn);通過加強(qiáng)登記管理和抵押管理,落實(shí)不同用途經(jīng)營性用地的物業(yè)持有比例、建設(shè)用地使用權(quán)人出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)等轉(zhuǎn)讓要求和相關(guān)抵押要求,有效遏制房地產(chǎn)炒作,逐步引導(dǎo)建筑開發(fā)企業(yè)由房地產(chǎn)開發(fā)商到城市運(yùn)營商、服務(wù)商角色的轉(zhuǎn)變,促進(jìn)城市優(yōu)秀建筑的誕生、保護(hù)和延續(xù),促進(jìn)城市整體建設(shè)品質(zhì)和服務(wù)管理功能的提升。

　　加強(qiáng)信息化建設(shè),提升政府綜合管理能力。通過建立全市統(tǒng)一的土地全生命周期管理信息平臺,將各類用地的建設(shè)、功能、運(yùn)營、環(huán)境等指標(biāo)以及土地使用條件、利用績效等履約情況納入信息平臺,實(shí)現(xiàn)多部門信息共享、協(xié)同管理,建立動態(tài)實(shí)時的監(jiān)督管理機(jī)制,提高政府部門信息化管理水平和綜合治理行政效率。通過逐步推行企業(yè)誠信體系建設(shè),加強(qiáng)企業(yè)信用監(jiān)管,限制或禁止誠信異常企業(yè)參與土地交易,依托多部門協(xié)同監(jiān)管促進(jìn)企業(yè)誠信經(jīng)營、合法集約利用土地資源。